投資によってアメリカの永住権を取得する

不景気の今をチャンスとみてアメリカに投資をし、将来は
アメリカの永住権を取得して、日本とアメリカに半分づつ
住みたいという考えをお持ちの方もいらっしゃるのでは
ないでしょうか。

アメリカの永住権を投資によって取得するには、いわゆる、
投資ビザプログラム、「Regional Center EB-5 Program」
があります。このプログラムは、アメリカ国内への海外
からの投資マネーを誘致し、雇用を増やすことを目的と
して1990年代にスタートしたのですが、実は、数年前まで、
ほとんど利用されていませんでした。

投資しなければならない金額は＄500000‐＄1ミリオンで、
アメリカ政府が投資対象として指定している地域の開発
ビジネスなどに投資するのが条件です。現在アメリカ国内
には、40以上の指定投資対象地域があり、そのほどんどは
過去２年間に新たに指定されました。

投資対象地域によって、投資対象のプロジェクトが異なり
ます。たとえば、フィラデルフィアは都市のインフラ整備、
バーモントはスキー場のコンドミニアム建築プロジェクト、
ロサンゼルスは映画スタジオへの投資、などです。

投資する人は投資対象の地域に住む必要はなく、日本に
居住したままでも構いませんが、リミテッド・パートナー
シップを設立し、実際の運営をするジェネラル・パート
ナーが、投資対象地域においてプロジェクトの管理を
しなければなりません。また投資がアメリカ政府に承認
されるかどうかは、入札によって決まります。

また、マネーロンダリングやテロ関係の資金が投資される
のを防ぐため、投資の原資がどこから出されたのかについて、
アメリカ政府による厳しい検閲があります。

投資してから永住権が発効されるまで、12ヶ月から26ヶ月
かかり、永住権は投資家本人と配偶者、そして、21歳未満の
未婚の子供に発行されます。

充分な資金がある人で、アメリカの永住権を取得して、将来
アメリカに住んで働いたり、ビジネスをしたい人は、検討し
てみる価値があるでしょう。詳細は、移民法専門の弁護士に
お問い合わせください。

家を売買するときの、As Iｓ（アズイズ）とは？

売りに出されている住宅に「As Isでの売却」という条件が
ついている場合があります。特に、住宅ローンの返済に困窮
して家を売りに出す場合とか、家のオーナーが死亡して
裁判所命令で売却される住宅の場合、このような条件にする
ことが多いようです。

これは、「現状のままで売却します。修理などはいっさい
しません」、「現状そのままで買ってくれるならこの価格」
という売り手の意思表示なのですが、このAs Isについては
誤解が多いようです。

まず、売り手側については、いくら売買契約にAs Isという
条件をつけたとしても、ディスクローズ（情報を開示する）
の義務からは逃れることはできません。つまり、いくら
As Isでの売却であっても、家の故障箇所や建築許可の有無、
近隣住民との問題、環境・騒音問題や天災、過去３年間に
死人が出たかどうかなど、知っている情報は全て売り手に
開示しなければなりません。

買い手側は購入価格について売り手と合意した後でも、開示
された情報に基づいて独自の調査を行ったうえで、売り手に
対して修理の交渉をすることもできますし、購入を取りやめる
こともできます。

つまり、As Isとは、修理などにお金をかけないで、そのまま
買って欲しい売り手が便利な言葉として使っているのですが、
本当は、「As Disclosed」と言ったほうが適切なのです。

２０１０年、アメリカの住宅市場と景気

明けましておめでとうございます。
まずは、皆様の２０１０年が、素晴らしい年となることを、
心よりお祈りいたします。　

さて、寅年の今年は、寅が突っ走るように、景気が一気に
回復してくれるのかどうか、誰にとっても気になるところだと思います。

株価をみると、去年１年間で、S&P500は26.5%高騰し、これは
過去10年間で２番目の好成績、過去50年間（1960-2009年）
では、11位となりました。

しかし、S&P500の成績を10年単位でみると、2000年1月1日-
2009年12月31日の10年間は9.1%のマイナスで、これは、10年
ごとの成績では、マイナス0.3%だった1930年からの10年を軽く
追い越して、過去最低の10年間となりました。ちなみに、
最高の10年だったのは1950年からの10年で、合計のリターン
が487.1％でした。(source: BTN Research)

気になる不動産市場ですが、家を購入する人への、政府からの
援助が延期されましたので、これが不動産市場の回復に一役
買うことが期待されます。この援助を受け取ることができる
のは、過去３年以上自宅使用の家を所有していない人と、過去
８年間に５年以上継続して自宅として使用した家を売却して
買い換える人で、詳細は下記のとおりです：

２０１０年の米国遺産税

2001年に発効した「Economic Growth and Tax Relief
Reconciliation Act of 2001」により、2010年になると、
連邦遺産税が撤廃される。今年中にこの法案は改定され、
来年度以降の遺産税は＄3.5ミリオンに固定されるという
のがオバマ政権の方針だったが、議会で決まらないまま、
年度末を迎えようとしている

従って、2010年１月１日から12月31日の間に死亡した人は、
遺産の金額に関係なく遺産税がゼロとなる。（2011年からは
遺産税の非課税枠は＄１ミリオン）

しかし、2010年は遺産税がなくなると同時に、「ステップアップベース」がなくなる。
死亡した人から遺産相続を受けた場合に、その遺産のベースが
いくらなのかによって、相続人がその遺産を売却した時の課税額
が違ってくる。現在は、相続した財産の場合は、故人が死亡した
日の財産の価値がベースとなり、これを「ステップアップベース」
と呼ぶが、相続人が相続後すぐにその財産を売却しても、キャピ
タルゲイン税はかからないことになる。

2010年からは、これがなくなり、相続した財産のベースは、故人の
ベースと同額になるので、ほとんどの場合、多額のキャピタルゲイン
税が発生することになる。

マイケルジャクソンの死亡があと半年遅れていたら遺産税が
かからなかったのに、という記事が氾濫してたが、死亡の時期は
税法の変化に合わせて計画できるものではない。遺産額がある程度
以上になる人は、ある種のトラストを利用することで、税法の変更
を気にすることなく、いつ亡くなろうとも、また遺産額がいくらで
あっても、遺産税を回避し、なおかつ、キャピタルゲインも回避
または大きく節税することができる。


遺産税に関するページはこちら

委任状の必要性 実例

先月リバースモゲージを借り入れたご夫婦は、お二人とも７０代後半で、
ローンの申請をした時には、お二人ともお元気で、ご自身でしっかりと
書類に署名することができた。

しかしその後、奥様の具合が急激に悪くなって入院することになり、
リバースモゲージを借りるために必要な、FHAのカウンセリングを受ける
時には、奥様は全く正常な会話をすることも、ペンを持つこともできない
状態だった。

このような状態になった場合に、もし奥様が健康なうちに作成した
委任状などがない場合は、ご主人ひとりでは、リバースモゲージの
手続きをすすめることはできなくなってしまう。

このご夫婦の場合、幸運なことに、ちゃんと委任状を作成してあったので、
奥様の主治医に診断書を書いてもらうことにより、カウンセリングも、
その後のローン契約書の署名なども、全てご主人ひとりで完了すること
ができ、無事にリバースモゲージを借りることができた。

配偶者や大切な家族を、余分なストレスから守るためにも、年齢に
関係なく、成人なら誰でも、委任状を作成しておくことを勧めます。
ただし委任状にも色々な種類がありますので、間違いのないように、
エステートプラン専門の弁護士に作成してもらいましょう。

ビルのオーナーを訴える

訴訟大国アメリカにおいて、テナントからの訴訟や顧客からの賠償金
訴訟などから資産を守るための、アセットプロテクションの手段について、
いつも書いていますが、今週は、私の顧客から、ビルのオーナーを
訴える裁判を起こしたいというご相談を受けました。

このご夫婦は、３週間ほどまえに、ある企業を訪問するために、その
企業の事務所があるビルのエスカレーターに乗っていて、怪我を
しました。のぼりのエスカレーターに乗っていて、ご主人がバランス
を崩して後ろ向きに倒れ、そのすぐ後ろにいた奥様に倒れかかったので
お二人で転倒して、下まで転がり落ちたそうです。意識を失うほどの
ショックで、通行人が救急車を呼んで病院に運ばれ治療を受けました
が、３週間後の今、ご主人はほとんど寝たきりで、奥様も動くのが
たいへんな状態で、お二人とも友人や介護ヘルパーに日常の世話を
してもらっているとのことです。

アメリカの高齢者用の医療保険であるメディケアは、入院費用や、
医者・看護婦が提供する専門医療の費用はカバーしますが、
ヘルパーや友人による介護費用は適用外です。今後、回復する
までに治療とリハビリ、そして介護の費用がかさむと思われ、
このご夫婦は、ビルのオーナーにその費用の負担をお願いしたいということでした。

社会の高齢化が進むなかで、商業ビルや公共施設において、
高齢者や身体の不自由な人のために、どの程度の対策をとるべき
なのかは大きな課題だと思います。このご夫婦の怪我は、ビルの
オーナーに１００％原因があるわけではありませんが、訴訟になれば、
おそらく、オーナー側に医療費の負担などをするようにという判決と
なるケースと思われます。そもそも、裁判所は高齢者などの弱者と、
ビルのオーナーという「資産家」との裁判では、弱者の側に有利な
判決を出すものです。

私は専門外ですから、このご夫婦に弁護士をご紹介しましたが、
ビルのオーナー側にとっての、アセットプロテクションの重要性
についても、再認識した次第です。

＜アセットプロテクション関連の記事＞
小室哲哉はアセットプロテクションをしていたのだろうか？
自分の不注意による怪我で市を訴える
ティーンの交通事故で資産を失わないようにするには

州が変われば、法律や慣習が違う

先月、長年住み慣れたカリフォルニア州から、ワシントン州へ移転しました。
ビジネスの関係で、ワシントン州に拠点を移すことになったのですが、州が
変わると、法律が変わり、各種の免許や資格の新規取得が必要となるばかりか、
それぞれの州の法律や慣習に対応するため、各種の保険商品や金融商品、
トラスト、不動産の取り扱いなどに、大きな違いがあるものも多いため、当分の
間は、その違いを学ぶ勉強に時間を割くことになりそうです。

さて、私が新しいビジネス拠点に選んだのは、ワシントン州バンクーバー市です。
カナダのバンクーバー市と同じ名前でですが、カナダではありません。
オレゴン州とワシントン州の境界に位置し、オレゴン州のポートランド空港まで
車で１５分という近さで、ポートランド市で働く人の、ベッドタウンでもあります。

カリフォルニア、オレゴン、ワシントンの３州は、アメリカ西海岸に並んで位置
しますが、３州それぞれに特色があり、税金、トラスト制度、保険に関する
法律などに、大きな違いがあります。ワシントン州には州の所得税がなく、
オレゴン州には消費税がないのは、一般によく知られていますが、遺産税や
贈与税についても大きな違いがあります。また、たとえば、人が亡くなった時
のプロベートに関する法律や弁護士に関する規制も違います。

今後は、このような州による違いについても、書いてみたいと思います。

トラスティーの逃亡

私のお客様で、２年前に、アセットプロテクションのためのトラストや
法人の設立をされたご夫婦がいます。アパートや賃貸住宅をかなり
所有している上に、複数の老人介護施設の経営もされており、今まで
にもテナントから訴えられたり、介護施設に入居している人の家族から
訴えられそうになったことがあったとのことで、訴訟から財産を守るために
アセットプロテクションをされたわけです。

このご夫婦は、資産を守る目的で、イレボーカブルトラストをひとつと、
ファミリー・リミテッド・パートナーシップを３つ、そして、ジェネラル・
パートナーの役目をもたせるためのLLCをひとつ設立されました。

さて、イレボーカブル・トラストの場合、ご本人はトラスティー（トラスト
の管理人）になることができません。基本的には、トラストの相続人に
なる人、その配偶者、ご本人の血縁関係の人などは、トラスティーには
なれません。そこで、このご夫婦がトラスティーとして指名されたのは、
このご夫婦と親子の縁を切った娘が、養子縁組をした娘（つまり、
ご夫婦の孫）で、その孫も孫の親もこのご夫婦の相続人ではないという
ことで、なんとか、家族としての信頼関係がおける人間でありながら、
トラスティーになる資格もあるというわけでした。

ところがひとつ問題だったのは、この孫（女性）はまだ２５才でした。
私も何度かお会いしてトラスティーの役目の説明などしましたが、
服装やお化粧も地味で、利口そうな女性でしたが、まだ若くて子供っぽく、
大人の人間として一人前になるまでには、まだ１０年はかかりそうだ
という、それだけが難点に思えました。

先週、このご夫婦から連絡があり、このトラスティーが家出をし、
連絡がとれなくなってからもう７ヶ月になるというのでした。
詳細はききませんでしたが、事件や事故に巻き込まれたのではなく、
本人の意志で家出をし、本人の意志で連絡をしてこないということが
このご夫婦にはわかっているようでした。

大きな資産を所有させるトラストのトラスティーには、２０代、３０代の
若い人は向かないというのには、このような理由があります。
いくら家族として信頼できる人間でも、人間として落ち着くまで、
自分のことしか考えれない、自己中心に世界が回っていると思い込む
期間が過ぎないと、責任あるポジションは任せられないのです。

ホーム・インスペクターの選び方

差し押さえ物件がどんどん市場に出てきて、このところ南カリフォルニアの
不動産市場は過熱気味です。投資で買う人も多いですが、政府からの
初めて家を買う人への税金の特典もあり、この機会にマイホームを購入
しようとしている人も多いです。

さて、家を買う時には、ホーム・インスペクションが欠かせません。たとえ
対象が銀行が売りに出している差し押さえ物件で、いっさいの修理は
しませんという条件で売りに出されていても、買い手としては、必ず
インスペクションをする必要があります。

そこで、信頼できるホーム・インスペクターをどうやって見つけるのか、
が大変重要な問題になります。カリフォルニア州では、ホーム・インス
ペクターは免許も資格も必要なく、誰でもインスペクターを名乗ることが
できますので、いわゆる、「ハンディマン」がある日から「インスペクター」
になろうと思って即席で始めたというようなインスペクターを雇うと、
あとで、大変なことになる可能性があります。

インスペクターの選び方について、こちらのページに書きましたので、
必要な方はご参照ください。

作り方の悪いトラスト

最近、ご主人を亡くされた６０代の女性から、次のようなご相談を受けました。

このご夫婦は再婚同士で、お二人の間には子供はいません
でしたが、ご主人の前の結婚での子供さんが４人いました。
その子供さんたちは皆すでに４０代、５０代です。

このご夫婦は、ご主人の友人である弁護士に依頼してリビング
トラストを作成していました。ご主人の死後わかったことは、
相続人が奥様と、ご主人の４人の子供さんの５人となっており、
遺産の全額を、自宅である不動産も含めて２０％づつ分けるとなっていました。

また普通ですと、少なくても、奥様の生存中は、家に住み続ける
ことができるように、居住権の保証をつけるのですが、このトラスト
にはそれもありませんでした。そのため、４人の子供達の要求に
より、家を売却して現金化し、２０％づつ分けることになってしまう
というのでした。

さらに悪いことには、この奥様は再婚した時、日本から持って来た
ご自身の財産があったのですが、それをご主人との共同財産と
区別せずに混ぜてしまっていましたので、これも、ご主人の子供
たちに分け与える遺産に含まれてしまいます。

また、ご主人を亡くされたあとのこの女性の生活は、お二人で
今まで積み立てて来られた貯蓄に頼ることになるわけですが、
これらの財産も全て遺産分配に含まれてしまうため、５人で
分けることになってしまうというもののでした。

このご相談に対し、私ができることは、すぐに弁護士を雇うことを
お勧めすることだけでした。

トラストは、どんなトラストでもあったほうが良いかというと、そうでは
ありません。悪いトラストなら、ないほうがましかもしれません。
トラストを作成される場合、弁護士任せ、配偶者任せにしないで、
内容をひとつひとつ、納得いくまで良く確認してください。ご夫婦の
場合は、片方が亡くなった場合にどうなるのが理想なのか、一緒に
事故にあった場合はどうか、再婚同士の場合、前の結婚での子供たち
と遺された配偶者、それぞれへの相続の詳細も、考えられるだけの状況
を並べて弁護士に希望を申し出て、それをトラストに書いてもらってください。